Bydlení, renovace a uhlík – proč je často lepší ta stavba, která už stojí

V rámci měsíčního formátu Cirkulární okénko se zaměřujeme na klíčová témata spojená s cirkulární ekonomikou. Každý měsíc přinášíme odborný pohled na vybrané téma. Tento měsíc se zaměřujeme na bydlení, renovace a uhlíkovou stopu budov.

Česko řeší bytovou krizi a zároveň tlak na snižování emisí a spotřeby materiálů ve stavebnictví. A právě tady se začíná ukazovat, že řešení nemusí znamenat jen „stavět víc“. Máme totiž významný, ale málo využívaný zdroj: stávající nevyužité budovy a byty. Pokud je dokážeme aktivovat a renovovat chytře – s ohledem na zabudované emise (GWP) a principy cirkulární ekonomiky – můžeme získat dostupné bydlení rychleji a s mnohem menší emisní a materiálovou stopou, a bez záborů krajiny nebo demolice stávajících budov.

V tomto druhém letošním okénku navazujeme na naše dvě nové publikace, které se na první pohled věnují rozdílným tématům, ale ve skutečnosti se krásně doplňují:

• Potenciál stávajících budov při řešení bytové krize: adaptivní opětovné použití a aktivace neobydlených budov v ČR.
• Zohlednění výpočtu GWP a cirkulární ekonomiky v renovacích budov: doporučení pro Národní plán renovací budov (NPRB).

Položili jsme si totiž dvě otázky, které se v praxi často řeší odděleně, ale měly by se potkat:

• Kde vzít dostupné bydlení rychleji nebo šetrněji k životnímu prostředí?
• Jak při tom neskočit do pasti zabudovaných emisí a zvýšené těžby omezených stavebních materiálů?

Odpověď, která z obou publikací vychází překvapivě společného jmenovatele.

Větší část řešení už stojí. Potřebujeme ji jen „odemknout“ a obnovovat tak, aby renovace byla skutečně klimaticky i materiálově výhodná. A aby byly renovace a konverze dělané tak, aby nepřesouvaly problém z “nedostatku bytů“ do „nadbytku emisí, spotřeby materiálů a odpadu“.

Stávající budovy jako bytová rezerva: nejdřív si přiznejme, co už máme

Jedním z podstatných, ale často opomíjených témat bytové politiky je rozsah kapacit, které už v území existují, avšak nepromítají se do nabídky dlouhodobého bydlení. Nejde pouze o jednotlivé případy v menších obcích; dlouhodobě neobydlené byty a podvyužité budovy se nacházejí i ve městech s nejvyšší poptávkou. Systematická aktivace tohoto fondu může představovat efektivní doplnění nové výstavby – zejména tam, kde je žádoucí využít existující infrastrukturu a minimalizovat další územní expanzi.

U Prahy se například ukazuje, že neobydlené byty mohou tvořit zhruba 10 % bytového fondu, přičemž u novostaveb může podíl neobydlenosti dosahovat až 21 %. Jinými slovy: i v místě, kde je největší poptávka a kde jsou ceny nejvyšší, existuje významná část bytů, která reálně neslouží bydlení.

Do toho vstupuje další faktor, který ovlivňuje dostupnost bydlení mnohem víc, než si často připouštíme: krátkodobé ubytování. V Praze bylo před pandemií v roce 2020 přes 13 000 jednotek nabízených přes Airbnb, zatímco v roce 2023 šlo o téměř 8000 jednotek – a trend je opět rostoucí. Každá taková jednotka je byt, který není na dlouhodobém trhu pro rezidenty. A v kombinaci s vysokými cenami a investiční poptávkou to vytváří tlak nejen na nájmy, ale i na dojíždění, infrastrukturu a sociální soudržnost čtvrtí.

Pokud bychom chtěli mít bytovou politiku založenou na realitě, právě tady začíná: umět rozlišit, kde jde o dočasné výkyvy a kde o systematické „vyjímání“ bydlení z trhu, a nastavit nástroje tak, aby se část této kapacity vrátila do dostupného bydlení. K tomu je ale potřeba základní předpoklad – data.

Prázdné budovy a brownfieldy: nejsou „problém“, ale příležitost – když je umíme otevřít

Bytová rezerva není jen v bytech. Je i v budovách a areálech, které dnes neslouží žádnému účelu. V Česku zatím nemáme jednotný, pravidelně aktualizovaný registr nevyužitých budov, takže přesné číslo neznáme. Ale i dílčí mapování ukazuje, že potenciál je velký: občanské mapování eviduje přes 6000 nevyužívaných objektů s různým typem vlastnictví a technického stavu. A Národní databáze brownfieldů obsahuje více než 4600 brownfieldových lokalit – často větších areálů s možností přestavby a rozvoje.

Tady je důležité říct nahlas jednu věc: prázdné budovy nejsou jen estetický problém nebo „zanedbané“ vlastnictví. Jsou to také zablokované kapacity. A každá zablokovaná kapacita zvyšuje tlak na výstavbu na zelené louce, na rozšiřování měst do krajiny, na nové silnice a sítě či na demolici stávajících objektů a areálů a novou výstavbu. Aktivace stávajících budov je proto zároveň nástrojem bytové politiky i ochrany území.

Jenže aktivovat budovu není totéž co postavit dům. Konverze a adaptivní reuse jsou často náročnější na projektovou přípravu, vyžadují více koordinace (stavební úřad, památková ochrana, požární bezpečnost, hygienické požadavky) a pro vlastníky přinášejí více nejistot. A přesně proto je klíčové, aby se z aktivace stávajících budov nestala „heroická disciplína“ pro pár nadšenců, ale standardní, podporovaný směr.

Vývoj a příčiny bytové krize

• Po roce 1989 privatizace oslabila veřejný bytový fond a roli státu. Nevznikl stabilní systém dostupného či sociálního bydlení, takže stát ztratil nástroje pro ovlivňování dostupnosti a cen.
• Výstavbu brzdí zdlouhavé a nepředvídatelné procesy. Roztříštěné kompetence úřadů a neefektivní územní plánování prodlužují projekty a zvyšují jejich náklady.
• Trh tlačí komercializace, spekulativní držení či nejistoty majetkoprávních vztahů. Část bytů je držena prázdná či v krátkodobých pronájmech; v Praze po poklesu během Covidu opět rostou nabídky na platformách typu Airbnb.
• Chyběla silná institucionální opora dostupného bydlení. Až zákon schválený v roce 2025 (účinnost od 1/2026) přináší jasné vymezení bytové nouze a rámec podpory.
• Ekonomické podmínky výstavbu dál ztěžují. Rychle rostoucí ceny materiálů a práce a nedostatek kapacit ve stavebnictví zvyšují rozpočty a zpomalují realizaci.

Příklady, které ukazují, že to jde: když se z budovy stane bydlení

Často se o konverzích mluví abstraktně, dokud neuvidíme konkrétní projekty. Právě ty jsou důležité, protože dávají debatě měřítko a ukazují, komu takové řešení skutečně pomáhá.

V Brně proběhla v roce 2020 přestavba původní celnice na 16 nájemních bytů. Rekonstrukce stála 22 milionů Kč a byty byly cílené především pro seniory, samoživitele a osoby v bytové nouzi. To je typický příklad, kdy obecní investice do konverze neřeší „jakékoliv“ bydlení, ale konkrétní segment, který trh dlouhodobě neobsluhuje dostatečně.

V Aši se zase podařilo přestavět bývalé prostory umělecké školy na 8 nájemních bytů s náklady 19,05 milionů Kč. Cílem bylo nabídnout byty pro klíčové profese, jako jsou zdravotníci a učitelé, a snížit nájemné až na polovinu tržní úrovně. V praxi to znamená, že konverze se stává nástrojem stabilizace veřejných služeb: pokud obec nemá kde ubytovat zdravotníky nebo učitele, může to být stejně limitující jako chybějící investice do infrastruktury.

Tyhle příklady jsou důležité i z jiného důvodu: ukazují, že řešení bytové krize není jen o „počtu bytů“, ale také o cílení, dostupnosti a funkčnosti. A současně naznačují, že když se aktivace stávajících budov dělá systematicky, může být poměrně rychlá ve srovnání s klasickými development projekty.

Renovace jako klimatické téma: proč už nestačí řešit jen spotřebu energie

V evropské debatě o budovách jsme byli dlouho zvyklí spojovat renovace především s provozní energetickou úsporou a snižováním emisí z užívání budov. Dnes se ale tento pohled rozšiřuje: legislativní rámec i odborná praxe stále více vyžadují hodnocení emisní stopy v celém životním cyklu budovy, nikoli pouze emisí spojených s provozem. Do popředí se tak dostávají také zabudované emise, tedy emise související s materiály, jejich výrobou, dopravou, stavebními procesy, údržbou a koncem životnosti. Neznamená to nutně, že by zabudované emise musely v absolutních hodnotách růst; jejich podíl na celkové uhlíkové stopě budov však může být výraznější, zejména s tím, jak se díky energetickým opatřením postupně snižují provozní emise.

Zabudovaný uhlík dnes představuje přes 20 % ročních emisí CO₂ ekv. (celoživotního uhlíku) na úrovni stavebního fondu EU, a u nových budov se jeho podíl v průměru blíží polovině celoživotní uhlíkové stopy. Tedy, čím úspornější jsou budovy v provozu, tím větší váhu získává to, co do nich „zabudujeme“ při výstavbě a renovaci.

A teď přichází rozhodující moment: Evropa chce zrychlit renovace. Plány pracují s tím, že se má minimálně zdvojnásobit roční míra energetické renovace a ztrojnásobit podíl hloubkových renovací. To je logické z pohledu energetické bezpečnosti i emisí z provozu. Jenže bez změny přístupu to může znamenat dramatický růst zabudovaných emisí právě z renovací – scénáře ukazují, že v EU by už od roku 2035 mohly zabudované emise z renovací převýšit zabudované emise z nové výstavby (hlavně kvůli vyšší míře renovací a jejich hloubce).

To je přesně důvod, proč se v evropské legislativě posiluje měření dopadů v životním cyklu. Směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD 4) vstoupila v platnost 28. května 2024 a zavádí od roku 2028 povinnost výpočtu GWP (angl. Global Warming Potential, tzn. potenciál globálního oteplování) během životního cyklu pro nové budovy (nejdřív pro větší objekty, následně plošněji).

Praktický dopad tohoto vývoje je však zřejmý již dnes. A to konkrétně u velkých novostaveb s podlahovou plochou nad 5000 m² je výpočet GWP součástí kritérií EU Taxonomie už od ledna 2022. Nejde tedy pouze o budoucí směr regulace, ale o požadavek, který se v části trhu již uplatňuje. S postupným rozšiřováním metodik a regulatorních rámců lze zároveň očekávat, že hodnocení emisí v životním cyklu bude stále více vstupovat také do renovací, dotačních podmínek, veřejných zakázek, bankovního financování a investorského rozhodování.

Co znamená „cirkulární renovace“ v praxi: méně materiálu, více hodnoty

Zní to technicky, ale princip je jednoduchý: cirkulární renovace znamená, že se budova obnovuje tak, aby se co nejvíc zachovalo, co nejvíc znovu použilo, a to, co znovu použít nejde, aby se co nejlépe vytřídilo a zrecyklovalo – ideálně se sledovatelností materiálů a s předvídatelnými materiálovými toky.

Velmi dobře to ilustrují tyto příklady:

• V Bruselu proběhla konverze administrativní budovy Philips Tower s důrazem na materiálový pas a vysokou míru opětovného použití: 89 % materiálů bylo znovu využito na místě nebo předáno dál. Podobné přístupy nejsou jen „hezké“ – mají přímý dopad na GWP, protože největší část zabudovaného uhlíku bývá právě ve výrobě materiálů a nových konstrukčních prvků.
• V Praze u rekonstrukce budovy Sazka se pracuje s cílem 85 % recyklace a minimálně 20 % podílu recyklátu v nových instalacích. Takové nastavení je důležité, protože v praxi často narážíme na paradox: i když chceme recyklovat, bez konkrétních cílů a požadavků (včetně smluvního nastavení) materiály skončí smíšené a v horším případě jako odpad bez využití. Cíl recyklace a cíle podílu recyklátu jsou způsob, jak záměr přetavit do dodavatelské reality.

Proč se to neděje ve velkém: širšímu uplatnění brání nejen technologické limity, ale i systémové.

Když se ptáme, proč jsou v Česku adaptivní reuse a cirkulární renovace pořád spíš výjimkou než pravidlem, odpověď nebývá v nedostatku technologií. Nejčastěji je v nastavení systému.

První bariéra jsou data. Bez jednotné evidence nevyužitých budov a bytů je obtížné cílit nástroje podpory, plánovat kapacity a vyhodnocovat dopady. Druhá bariéra jsou kapacity na úrovni obcí: aktivace budov je projektově náročná a potřebuje někoho, kdo je schopen spojit právní, technickou a finanční stránku s praktickým vedením projektu. Třetí bariéra jsou finance a motivace: pokud dotační a zakázkové prostředí odměňuje primárně rychlost a nejnižší cenu, často vzniká tlak na plošné výměny namísto oprav, nebo na demolice namísto konverzí – i tam, kde by adaptace dávala smysl.

V zahraničí existují modely, které tyto bariéry cíleně řeší. Skotsko například dlouhodobě pracuje se sítí lokálních specialistů („Empty Homes Officers“), kteří pomáhají vlastníkům prázdných domů s cestou zpět na trh. Výsledek není abstraktní: do roku 2023 bylo díky této iniciativě opětovně aktivováno více než 8000 domů. Taková „měkká infrastruktura“ může být stejně důležitá jako peníze – protože pomáhá proměnit jednotlivé záměry v realizované projekty.

Co z toho plyne pro Česko v roce 2026: spojit bytovou politiku a šetrné renovace do jednoho směru

Pokud chceme, aby aktivace stávajících budov byla skutečně významnou součástí řešení bytové krize, a ne jen soubor pilotů, potřebujeme to začít dělat ve čtyřech rovinách zároveň.

1. Evidence a monitoring –Potřebujeme evidenci a monitoring: vědět, kde jsou prázdné byty a budovy, jaký mají potenciál a jaké bariéry je blokují. Bez toho se bude politika vždycky míjet účinkem.
2. Místní kapacita a podpora – Potřebujeme místní kapacity a podporu: lidé v obcích, kteří umí projekty aktivace řídit a dovést, a kteří mají k dispozici metodickou, právní i finanční oporu.
3. Cílená podpora – Potřebujeme cílenou podpora konverzí a renovací pro dostupné bydlení, které bude zároveň podporovat šetrné materiály a cirkulární řešení. Veřejná podpora by tak měly zvýhodňovat zachování konstrukcí, opravitelnost, opětovné použití a nízké GWP, místo aby (nechtěně) motivovaly k materiálově náročnějším variantám.
4. Veřejné zakázky – Je potřeba, aby veřejný sektor začal důsledně využívat veřejné zakázky jako motor změny. Jakmile se do zadání a hodnocení zakázek promítne životní cyklus, cíle recyklace, reuse a další cirkulární požadavky, trh se přizpůsobí rychleji než jakoukoliv osvětou. Protože veřejný sektor (stát a obce) financuje a zadává významnou část renovací, může svými požadavky v zakázkách určovat, co se stane běžným standardem – a co zůstane výjimkou.

Závěr: cesta k „novým“ bytům vede i přes to, co už stojí, ale je potřeba renovovat chytře

Česko v roce 2026 potřebuje přestat vnímat bydlení a klima jako dvě oddělené kapitoly. Aktivace a renovace prázdných bytů a budov může přinést bydlení rychleji a s menšími dopady na zdroje i infrastrukturu. Současně ale platí, že s rychle rostoucím tempem renovací poroste význam zabudovaných emisí – a bez cirkulárních strategií si můžeme „vyrobit“ nový problém v materiálech, odpadech a uhlíku.

Dobrá zpráva je, že řešení není vynález. Je to kombinace dat, kapacit, chytrého financování a zadávání kvality místo nejnižší ceny. A také ochoty říct si nahlas, že někdy jsou skutečně lepší takové „nové byty“, které už stojí.