Stavební zákon – zjednodušení nebo zdržení?

Největší změna v povolování staveb za posledních padesát let může přinést zjednodušení povolovacích procesů, ale také počáteční zmatky a zdržení způsobené přesuny tisíců úředníků. U rozpracovaných projektů je proto potřeba v nejbližších týdnech rozhodnout, zda zahájit povolování ještě letos, nebo počkat na nová pravidla.

Podle advokátů z kanceláře Doucha Šikola advokáti může správná příprava developerům otevřít cestu k rychlejšímu povolení a větší právní jistotě.

Nová pravidla

se nezačnou uplatňovat naráz. V roce 2027 bude fungovat hybridní model, kdy běžné stavby nadále povolují současné stavební úřady, zatímco vyhrazené stavby už začnou podléhat novým podmínkám. Plná integrace většiny agend dotčených orgánů u ostatních staveb přijde až později. Vedle sebe tak budou fungovat různé režimy povolování. Může to vést až k paradoxním situacím, kdy projekty na sousedních pozemcích mohou podléhat odlišným právním podmínkám. „Čeká nás největší změna v povolování staveb za padesát let. Její zavádění budou logicky provázet různé porodní bolesti, protože dojde přesunu tisíců úředníků, největšímu od zřízení krajů. Představa, že se od 1. ledna všechno automaticky zjednoduší, je proto nebezpečná,“ upozorňuje Pavel Doucha, partner uvedené advokátní kanceláře.

Zvlášť vysoké riziko hrozí projektům na pozemcích s komplikovanými vlastnickými vztahy, nesouhlasem sousedů nebo složitými podmínkami výstavby. Právě u nich může souběh různých pravidel a nejistota při přechodu na nový systém dále zkomplikovat cestu ke stavebnímu povolení.

Zásadní rozhodnutí

Developeři nyní potřebují u každého rozpracovaného projektu posoudit, zda je výhodnější zahájit řízení ještě v roce 2026, nebo počkat na nová pravidla. U řízení zahájených letos se mohou důležité podmínky pro povolení projektu fixovat ke dni podání žádosti. Načasování tak může zásadně ovlivnit další postup.

Do konce roku zbývají necelé tři měsíce. Zásadní rozhodnutí musí padnout v nejbližších týdnech. Musí mu však předcházet kontrola projektu a po něm může následovat doplnění dokumentace nebo dokončení potřebných jednání. Závazné podklady a stanoviska získaná před změnou systému zůstávají použitelné. Investoři by proto měli v nejbližších týdnech prověřit, co už mají připravené a co potřebují ještě do konce roku vyřešit. „Neexistuje jediný správný postup pro všechny projekty. U některých bude výhodnější podat žádost ještě letos, jiné mohou naopak těžit z nových pravidel. Doporučujeme proto rozhodnutí určitě neodkládat a již nyní provést audit projektu a určit, které kroky je potřeba stihnout před změnou systému,“ říká Luděk Šikola, partner Doucha Šikola advokáti.

Nové možnosti pro připravené

Novela současně přináší nástroje, které mohou cestu k výstavbě výrazně usnadnit. Má zrychlit povolovací řízení a ukončit přehazování jedné věci mezi několika úřady. Připravení investoři tak mohou získat úlevu od mnohaletých povolovacích procesů. Nová úprava jim třeba umožní navrhnout vlastní znění rozhodnutí stavebního úřadu.

Další příležitosti se týkají územních plánů. Novela může v některých situacích umožnit jejich rychlejší změny a za stanovených podmínek i povolení stavby, která se od územního plánu odchyluje. Pro investory to může otevřít cestu k projektům, které dnes narážejí na výrazně složitější postup. „Novela dává developerům nové možnosti, jak projekt prosadit a povolit rychleji. Například se souhlasem obce a za splnění dalších podmínek bude možné odchýlit se od územního plánu. Tyto nástroje ale pomohou jen investorům, kteří o nich vědí a dokážou je správně a včas využít,“ vysvětluje Radek Motzke, spolupracovník Doucha Šikola advokáti.

Plánovací smlouvy mezi investorem a obcí

Silnější roli získávají také plánovací smlouvy mezi investorem a obcí. Mohou předem nastavit podmínky projektu, součinnost obce i řešení veřejné infrastruktury. Plánovací smlouvy již nebude možné zpochybnit obecním referendem, což investorům přinese větší jistotu, že dohodnutá pravidla budou platit i v dalších fázích přípravy a výstavby.

„Dobře nastavená plánovací smlouva dává investorovi i obci jasnější představu, co má kdo splnit a za jakých podmínek se projekt posune dál. Pomáhá předejít konfliktům, které by jinak mohly výstavbu na dlouhou dobu zablokovat. Právě dohoda s obcí může být pro využití nových možností zásadní,“ říká Robert Šulc, partner kanceláře.

Project Build

Právě kvůli přelomovým změnám spouští Doucha Šikola advokáti iniciativu DŠ Project Build. Jejím cílem je provést klienty riziky přechodu na nový systém a pomoci jim využít příležitosti novely. Podmínkou je včasná příprava projektu a kvalitní právní zastoupení při komunikaci s obcemi, úřady, vlastníky i dalšími zainteresovanými stranami.

Tým propojuje zkušenosti ze stavebního práva, developmentu a energetiky. Vedle samotného stavebního povolení právníci nabízejí pomoc také s územními plány, majetkoprávními otázkami, vztahy s obcí a sousedy, připojením k sítím i energetickou legislativou. Tento přístup je důležitý u bytových projektů, průmyslových areálů i energetické infrastruktury.