Praha je druhým nejméně dostupným městem Evropy pro koupi bytu

Vlastní bydlení je pro evropské domácnosti stále méně dostupné a Česko patří k zemím, kde je tento problém nejvýraznější. Praha, Brno i Ostrava se řadí mezi deset evropských měst s nejhorší dostupností bydlení, přičemž Praha obsadila druhou příčku. Na pořízení nového bytu o rozloze 70 metrů čtverečních potřebuje domácnost v hlavním městě 16,9 průměrné hrubé roční mzdy, tedy téměř 203 měsíčních mezd. Nové vydání Deloitte Property Indexu zároveň ukazuje, že Česko se umístilo na druhém místě i v evropském srovnání cen novostaveb.

„Z evropského pohledu dnes není největším problémem samotná výše cen, ale jejich nesoulad s příjmy domácností. Ceny nového bydlení v Česku se dostaly na úroveň nejdražších západoevropských zemí, příjmy tuzemských domácností jim ale zdaleka neodpovídají. Kombinace silné poptávky, pomalé výstavby a stále relativně drahého financování proto dostupnost vlastního bydlení dál zhoršuje. Bez výraznějšího rozšíření nabídky nelze očekávat zásadní změnu,“ shrnuje Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství v Deloitte.

Nejméně dostupné bydlení v Evropě: Vlora, Praha a Athény

Dostupnost vlastnického bydlení je jedním z klíčových ukazatelů Deloitte Property Indexu. Vyjadřuje počet průměrných hrubých ročních mezd potřebných k pořízení nového bytu o rozloze 70 metrů čtverečních v metropolích a velkých městech 25 evropských zemí. Mzdy českých domácností již řadu let rostou výrazně pomaleji než ceny bydlení, sen o vlastním bytě tak pro řadu Čechů zůstává nedosažitelný. Tuto situaci dokládají i výsledky letošního srovnání dostupnosti bydlení, podle kterých se Praha posunula z třetího na druhé nejhorší místo mezi všemi hodnocenými městy Evropy. Na pořízení nového standardního bytu zde domácnost potřebuje 16,9 průměrné hrubé roční mzdy, zatímco o rok dříve to bylo 15 ročních mezd.

Hůře je na tom pouze albánská Vlora, kde obyvatelé potřebují na koupi nového standardního bytu 21,3 hrubé roční mzdy. Třetí místo v žebříčku nejméně dostupného bydlení zaujímají Atény se 16 hrubými ročními mzdami, které si oproti minulému roku vyměnily pořadí s Prahou. O čtvrtou příčku se dělí Košice a Brno (shodně 15 mezd). Mezi města s nejhorší dostupností bydlení patří také Amsterdam (14,8), Dublin (14,6), Ostrava (14,1), Bratislava (13,7) a Banská Bystrica (13,4).

„Dostupnost nového bydlení není jen problémem Prahy. V evropském srovnání se mezi méně dostupná města zařadilo také Brno a Ostrava. Ukazuje se, že tlak vysokých cen a nedostatečné nabídky se postupně přelévá také do regionálních center. Pro mladé domácnosti a zájemce o první bydlení je tak vstup na trh stále obtížnější,“ upozorňuje Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví ve společnosti Deloitte.

Nejsnáze se k novému bydlení dostanou obyvatelé italského Turína, kteří na pořízení standardního nového bytu potřebují oproti minulému roku už pouze 4,7 průměrné hrubé roční mzdy. Příznivě vycházejí také severské metropole Bergen a Odense (shodně 4,9 roční mzdy), Trondheim (5,2) a britský Manchester (5,3).

České novostavby jsou dražší než německé či rakouské

V průměrných cenách nových rezidenčních nemovitostí předstihlo letos Česko většinu sledovaných evropských zemí. S cenou 5412 €/m² obsadilo druhé místo za Lucemburskem, kde metr čtvereční v novém bytě stojí v průměru 9160 €. Na třetí příčce se umístilo Německo (5200 €/m²), následované Rakouskem (5199 €/m²) a Nizozemskem (5186 €/m²). Na opačném konci žebříčku je Turecko s průměrnou cenou nového bydlení 864 €/m², následované Srbskem a Albánií.

Mezi velkými evropskými městy je nejdražší Mnichov s průměrnou cenou novostaveb 11 200 €/m². Další příčky obsadila města Lucemburk (10 567 €/m²), Amsterdam (8650 €/m²) a Barcelona (8037 €/m²). Naopak nejlevnější novostavby lze pořídit v tureckých městech: v Ankaře stojí metr čtvereční v průměru 870 €, v Izmiru 1155 € a v Istanbulu 1339 €. Nejvýraznější meziroční nárůst cen novostaveb zaznamenala albánská metropole Drač, kde ceny vzrostly o 24,1 %. Výrazně zdražovaly také Bělehrad (+20 %), hrabství Cork (+19 %), Bratislava a Gdaňsk (shodně +17,2 %).

„Zvyšování cen novostaveb je způsobeno primárně vysokou poptávkou a nízkou nabídkou. Významnou roli ale stále hrají i rostoucí stavební náklady a financování projektů,“ vysvětluje Miroslav Linhart.

Nedostupné vlastnické bydlení tlačí vzhůru nájemné

Rostoucí ceny novostaveb a současně omezená dosažitelnost hypotečního financování vedou část domácností k odkládání koupě vlastního bytu. Zvyšuje se tak poptávka po nájemním bydlení, zejména ve velkých městech a ekonomických centrech. Podle Deloitte Property Indexu zůstává letos nejdražším městem pro nájemní bydlení Lucemburk s průměrným nájemným 45,4 eura za metr čtvereční. Následují Paříž (31,2 €/m²), Barcelona (30,9 €/m²) a Dublin (30,8 €/m²). V Praze činilo průměrné nájemné 19,2 €/m². Nejrychleji rostly ceny nájmů v Hamburku, meziročně o 23,6 %, razantní zdražení zaznamenala také albánská města Drač (+22,4 %), Vlora (+20 %) a Tirana (+16,9 %).

Nejlevnější nájemní bydlení naopak nabízí Ankara (5 €/m²) a Izmir (5,9 €/m²). V Izmiru se průměrné nájemné dokonce meziročně snížilo o 5,7 %, zejména kvůli výraznému oslabení turecké liry vůči euru.

Bytová výstavba zůstává v Evropě nerovnoměrná

Hlavní strukturální překážkou evropského i českého rezidenčního trhu zůstává nedostatečná nabídka nových bytů. Trh se nadále potýká s dlouhými povolovacími procesy, vysokými stavebními náklady a nedostatkem pracovních kapacit. Přestože se podmínky financování postupně zlepšují, bytová výstavba by měla v následujících měsících růst jen omezeně.

Lídrem v bytové výstavbě je podle Deloitte Property Indexu Turecko s 12,9 zahájenými byty na tisíc obyvatel. Zároveň vykázalo v absolutních číslech nejvíce dokončených bytových jednotek, téměř 674 tisíc. Vysoký počet dokončených bytů zaznamenaly také Francie (379 tisíc), Polsko (209 tisíc) a Německo (207 tisíc). V Česku bylo dokončeno necelých 34 tisíc bytů. Nejméně dokončených bytů evidoval index v Maďarsku (12 tisíc) a na Slovensku (14 tisíc).

„Nedostatečná bytová výstavba trápí dlouhodobě i Česko. Poptávka po bydlení zde zůstává silná, nabídka na ni ale nedokáže dostatečně rychle reagovat. Dokud se nepodaří zrychlit povolování a zvýšit objem nové výstavby, zejména ve velkých městech, budou ceny nemovitostí i nájmů dál růst,“ doplňuje Petr Hána.

Hypotéky v Evropě zlevňují, stále jsou však dražší než před rokem 2022

Zásadním ukazatelem stavu hypotečního trhu v jednotlivých zemích je zadluženost domácností, tedy poměr všech nesplacených hypotečních úvěrů k jejich celkovému disponibilnímu příjmu. Průměrná úroková sazba v Evropě meziročně klesla o 0,38 procentního bodu na 4,09 %. Pokles zaznamenalo 22 z 25 sledovaných zemí, financování bydlení však zůstává výrazně dražší než před rokem 2022. Nejvyšší průměrné sazby vykázaly Maďarsko (9,08 %), Polsko (6,91 %), Rumunsko (5,86 %) a Norsko (5,44 %). V České republice se průměrná úroková sazba pohybovala na úrovni 4,58 %. Nejnižší sazby hypoték měly Bulharsko a Finsko (shodně 2,77 %), následované Tureckem (2,84 %) a Chorvatskem (2,90 %).

Přestože evropské sazby oproti předchozímu vydání Property Indexu obecně klesly, odborníci neočekávají výrazné zlepšení dostupnosti bydlení. Ta zůstane podle většiny sledovaných zemí největší výzvou rezidenčních trhů i v příštím roce. Další zlevňování financování mohou zpomalit vyšší náklady na energie, geopolitická rizika a přetrvávající inflační tlaky. Dostupnost bydlení proto zůstává nejhůře hodnoceným ukazatelem celého indexu, její další zhoršení očekává 13 sledovaných zemí.

• Podrobnější informace jsou k dispozici v publikaci Deloitte Property Index 2026

O Deloitte Property Indexu

Deloitte Property Index přináší ucelený přehled o dostupnosti bydlení v metropolích a velkých městech Evropy. Aktuální vydání zahrnuje data z 25 zemí včetně Turecka. Index je vydáván jednou ročně a za 15 let své existence se stal jedním z nejkomplexnějších přehledů evropského nemovitostního trhu. Poskytuje informace realitním profesionálům, institucím i široké veřejnosti a analyzuje klíčové faktory ovlivňující trhy s bydlením z národních i evropských perspektiv. Jeho cílem je zachytit, jak Evropané bydlí a kolik je to stojí.

O společnosti Deloitte

Deloitte je největší technologicko-poradenskou společností na světě. Prostřednictvím více než 400 000 odborníků ve více než 150 zemích poskytuje služby v oblasti daní, auditu, konzultingu, podnikových rizik a finančního i právního poradenství. Čerpá ze 180leté historie a v posledních letech pomáhá firmám také s digitalizací, cloudovou transformací, kyberbezpečností, připraveností na evropské směrnice, automatizací, umělou inteligencí, udržitelností a ESG.